在德国购房需要注意什么?德国欧亚商旅专业为您解答

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如何在作为欧洲第一大经济体,经济强劲的德国买进一套永久产权的房子,成为越来越多投资者热衷讨论的话题。永久产权土地权,高规格的建筑质量,健全完备的法律保障,高性价比,保值低风险,以及欧洲第一强劲经济体等诸多因素使德国房产以其独特的魅力吸引着越来越多投资者的注目。


德国楼市近年来也越来越吸引亚洲买家的目光。一位在德国已购买了住房的华人这样说,虽然无法因为在德国购房而获得德国的居留权,但是买房的投资可以通过出租房屋,收取房租来实现收入。如果每年的房租收益率基本上保持在8%以上,那么这项投资比其他金融理财产品更为合适。


为了避免因信息不全而犯下所谓的常识性错误,安家置业为您列举一些国人在德购置公寓房经常会遇到的典型问题。


() 购房者的居留身份

首先这里要弄清贷款买房和全款自付买房的区别。

在全款自付买房的情况下,德国对于购房者的身份没有任何特殊限制条件。由于华人购房者的常住地通常不在德国,在这种情况下房产开发商通常会要求购房者在一定期限内(一般情况下不超过四周)将全额房款汇入德国指定账户。按照德国相关法律规定,在房屋交接前开发商不得一次性得到全额房款; 所有房款必须按照施工进度分期支付。因此在这里需要特别指出,该德国指定账户并非开发商银行账户,而是公证师名下的托管账户。公证师在此作为中立的合同第三方,在收到购房者全额付款后,依据施工进度通知买房人。经买房人的书面认可后,公证师代表买房人依据相关法律规定分期支付房款直至房屋交接。此外,如果购房人不能亲自在德国办理房屋预定,签署房屋购置合同以及房屋交接等重要手续,购房人也可以签订经公证师公证的全权委托合同,委托第三方,例如安家置业来为您办理上述手续。


在贷款买房的情况下,贷款购房申请人在德国的居留身份至关重要。除了比如在贷款购房申请人本金支付比例较高的这些例外情况下,德国的银行通常拒绝贷款给没有居留或只持有有限居留的申请人。


(二)购房款的组成

公寓房的全部购房款通常包括房价和车位价格两个部分。房价是指房屋自身价格。该价格在德国主要由房屋所在地段,建筑类型和占地面积三个因素所决定。总体来说,大型城市,地段优良,交通便利,环保节能,装修高档的公寓房具有更好的保值性。


公寓楼一般会配备停车位,停车位价格通常是不包含在公寓房房价内的,因此车位价格在购房时也不可忽略。根据德国物权法相关规定,由于停车位位于集体停车场内,因而属于集体物权。因此停车位业主对停车位享有抽象的特殊使用权。在购买停车位时业主需要留意购房合同中对于所购停车位的属性,因为只有停车位和公寓房一样作为特殊物权被登记在土地薄里,对所购停车位的抽象物权使用权才能实物化。


(三)购房一次性税费

根据情况不同,购房时产生的各种税费有时会占购房款的10%甚至更多,因此对在德国购房时所需的各种税费也是不可忽略的费用。尤其下列三项比较大的费用是在德国购房时值得注意的:

1. 公证费

公证费一般占合同房款的1,5%左右。公证费由下列费用组成: 1)起草和发送购房合同;2)预约签订合同日期;3)公证已签署合同;4)办理相关官方批文;5)土地薄临时登记;6)移交相关手续给土地薄管理机构等等。


2. 地产购置税

黑森州,柏林地产购置税为合同房款 6%;汉堡地产购置税为 4,5%北威州从2015年起已上升到 6,5%。预计全德国范围内地产购置税将会继续上涨。


3. 销售代理费或中介费

德国法律对房地产代理商的义务作出明确的规定。专业的房产经纪人在德国房产买卖中起着很不可替代的作用。在德国房产销售代理费用比例依据所在联邦州而有所不同。德国法律规定禁止收取高于 7,14%(不含增值税 6%)的中介代理费用。


(四)付款方式

与前面所述一样,德国法律规定开放商只能依照工程施工进度收取房款。直至开发商盖成并交接没有违反合同合格的楼盘,开发商才能得到所有款项。

全部款项通常分为七步逐一支付。第一笔与第二笔款项一般占到整个房款的百分之五十以上,因此这两笔款项最为重要。剩余款项会依据固体施工进度分期支付。如果购房者购买的是刚刚建造的房子,在收到付款通知后,购房者签字认可前最好到建筑工地实地考察一下,以便确保工程进度符合房屋付款要求。核查后再进行签字认可,通知银行支付相应款项。此外,最后一笔交付款项也很重要,因为这笔款项只有在房屋完全竣工,并成功交接后才需交付给开发商。

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